Registro contable de bienes comunes condominales

C.P. y Lic. Eduardo Castañón Suárez

C.P.C. Mario Alberto Ramos Bahena

¿Los bienes comunes de un condominio, deben registrarse en contabilidad?

Para estar en condiciones de responder a esta pregunta, primero analicemos lo siguiente:

La Ley de Propiedad en Condominio del Estado de Guerrero No. 557, en su artículo 7, refiere lo siguiente:

ARTICULO 7.- En el régimen de propiedad en condominio cada titular disfrutará de sus derechos en calidad de propietario, en los términos previstos en el Código Civil del Estado Libre y Soberano de Guerrero Número 358. Por tal razón podrá venderlo, arrendarlo, hipotecarlo, gravarlo y celebrar, respecto de la unidad de propiedad exclusiva, todos los actos y contratos que tiendan a su traslación y aprovechamiento, con las limitaciones que establece la Ley.

El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble es accesorio e indivisible del derecho de propiedad exclusiva, por lo que no podrá ser enajenable, gravable o embargable separadamente de la misma unidad.

Vista la anterior  y en especial el segundo párrafo del artículo 7, de la Ley de Propiedad en Condominio del Estado de Guerrero; resulta que las áreas comunes en un régimen condominal, forman parte de la propiedad exclusiva. Esto es, forman parte del derecho de propiedad que un condómino posee sobre su unidad departamental, casa o local comercial.

Así, por ejemplo, si en un edificio de departamentos constituido en régimen condominal, se indica que el inmueble tiene una alberca para el recreo de sus condóminos; entonces, una porción de la alberca es parte integrante del valor económico de cada departamento, esto es, la propiedad exclusiva se integra o está representada por su área misma de construcción más una porción alícuota de la alberca (área común). En otras palabras, el dueño del departamento también es dueño de una parte de la alberca en razón de la proporción de área que dentro del edificio tenga su propiedad exclusiva.

Al igual que el ejemplo anterior, el mismo tratamiento debe tener la maquinaria y equipo, bodegas, cisternas, tanques de gas, instalaciones eléctricas, hidráulicas, puentes, elevadores y todos aquellos bienes^[1]  que están adheridos al inmueble principal y hubieran sido declarados en la constitución del régimen condominal ya que, son parte de la funcionabilidad de dicho inmueble, para el disfrute de sus condóminos.

Explicado el alcance legal del artículo 7, que se cita y respondiendo a la pregunta que abrió el presente ensayo, debemos concluir que los bienes y áreas comunes declarados en la constitución de un régimen condominal; no deben reconocerse en libros contables, puesto que dichos elementos accesorios están intrínsecamente relacionados con la propiedad exclusiva que pertenece a cada condómino. Sin embargo, esta limitante jurídica, no impide que el control de los activos comunes de un edificio en régimen condominal, se lleve por separado en cédulas especiales de contabilidad, en las que se refleje su costo de adquisición y su depreciación.

Fuera de la negación anterior, especial uso del registro contable recaería sobre aquellos bienes comunes adquiridos por el régimen condominal (a través de las cuotas de administración y mantenimiento, extraordinarias o de reserva)^[2] que no serán integrados a éste, pero que, son indispensables para la mejor conservación y administración del inmueble en condominio. Como ejemplos de estos bienes podemos mencionar los siguientes:

1. Maquinaria, equipo y herramientas para proveer servicio de mantenimiento a las áreas comunes.
2. La adquisición de un automóvil utilitario.
3. Mobiliario y equipo para las oficinas administrativas.
4. Equipo contra incendios, como mangueras o extintores.
5. Equipo de videovigilancia y radiocomunicación.
6. Equipo de spa y gimnasio
7. Aires acondicionados de ventana o mini Split para el confort de determinadas áreas comunes.
8. Equipo de vídeo y grabación.
9. Todos los bienes muebles que sean necesarios para conservar o prolongar la vida útil de las áreas comunes con el fin de preservar el estado físico y la plusvalía de todo el inmueble en general.

Finalmente, y toda vez que, el tema que aquí se trata, está relacionado con la generación de información financiera; la NIF C-6, solo sería aplicable a los bienes enlistados líneas arriba y que hayan sido adquiridos a través de los fondos provenientes del régimen condominal. Confirmamos que la excepción a la regla, atendiendo a la definición jurídica de bienes inmuebles, la sería tratándose de aquellos bienes que se adquieren para reemplazar a los que ya estaban integrados al inmueble en el momento de la constitución del régimen condominal. Ejemplos de ello lo constituye el reemplazo de un elevador, un tanque de gas estacionario o la maquinaria de bombeo de la alberca e incluso la reconstrucción de un área común; bienes que no deben registrarse como activos del régimen de propiedad en condominio.

[1] Código Civil del Estado de Guerrero. Artículo 656.- Son bienes inmuebles: I. El suelo y las construcciones adheridas a él; … III. Todo lo que este unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido; … VI. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por la persona propietaria de la finca, directa o exclusivamente a la industria o explotación de la misma; … VIII. Los aparatos eléctricos o accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el dueño de éstos, salvo convenio en contrario; … Artículo 657.- Los bienes muebles, por su naturaleza que se hayan considerado como inmuebles, conforme a lo dispuesto en el artículo anterior, recobraran su calidad de muebles cuando el mismo dueño los separe del edificio, salvo el caso de que en el valor de éste se haya computado el de aquellos, para constituir algún derecho real a favor de un tercero.

[2] Hay que recordar que cuando se adquiere la propiedad exclusiva, en su precio, ya va implícito el valor de recuperación del costo de construcción y equipamiento en las áreas comunes, que el desarrollador inmobiliario efectúo; de ahí que también es válido argumentar, que, por esta razón, las áreas comunes son accesorias de la propiedad exclusiva.