La cartera vencida en un régimen condominal, no todo está perdido

C.P. y Lic. Eduardo Castañón Suárez

C.P.C. Mario Alberto Ramos Bahena

Conforme a la Ley de propiedad en condominio que rige en cada entidad federativa, las cuotas que los condóminos aportan para el adecuado funcionamiento del régimen de propiedad en condominio, son tres:

• La que se destina para integrar el fondo de administración y mantenimiento, para cubrir el gasto corriente originado por la administración y conservación de las áreas comunes. En un lenguaje simple, se le conoce como cuota ordinaria o de mantenimiento.
• La que se destina para cubrir los gastos extraordinarios, cuando el fondo de administración y mantenimiento no sea suficiente para cubrir un gasto imprevisto u extraordinario o cuando el fondo de reserva tampoco sea suficiente para cubrir un imprevisto. Comúnmente llamada cuota extraordinaria, debe destinarse exclusivamente al fin para lo que fue solicitada y acordada en la asamblea de condóminos.
• La que se destina para crear el fondo de reserva, para cubrir los gastos de adquisición de implementos y maquinarias con las que deba contar el condominio; así como obras, mantenimiento y reparaciones mayores. Normalmente este fondo se mantiene restringido y solo se recurre a su uso en casos imprevistos relacionados con el equipamiento y funcionabilidad de las áreas comunes.

Ahora bien, por disposición legal, las cuotas aportadas por los condóminos, sean estas de: mantenimiento, extraordinarias, fondo de reserva; no están sujetas a compensación[1], excepciones personales ni ningún otro supuesto que pueda excusar su pago. La única forma aparentemente de librarse del pago de las cuotas a que nos referimos; parece ser, es mediante la figura jurídica de la prescripción negativa[2], la cual trataremos en otro artículo.

                Por otro lado, tratándose de la falta de pago de las cuotas a las que están obligados los condóminos, la ley de la materia en cada entidad federativa, prevé la garantía de recuperación de las mismas a través de la unidad de propiedad exclusiva. Por ejemplo, la Ley de Propiedad en Condominio del Estado de Guerrero número 557, en su artículo 75, refiere lo siguiente:

ARTICULO 75.- Los créditos que se originen por obligaciones, el pago de cuotas o cualquiera otra obligación en numerario, contenidas en las escrituras constitutivas y de traslación de dominio, Reglamento del Condominio, esta Ley y demás disposiciones aplicables, estarán garantizados por la unidad de propiedad exclusiva respectiva.

Fijadas las cuotas por la Asamblea General de Condóminos, la obligación de recabarlas se centra en los órganos de administración y dirección del condominio, quienes sólo están

autorizados por disposición de Ley y el Reglamento del Condominio, para lo siguiente:

1. Recaudar de los condóminos lo que a cada uno le corresponda aportar para los fondos de administración y mantenimiento, el de reserva, así como el de las cuotas extraordinarias de acuerdo a los procedimientos y periodicidad establecidos por la Asamblea General de Condóminos y el Reglamento del Condominio.
2. Iniciar previa autorización de la Asamblea General, los procedimientos administrativos o judiciales que procedan contra los condóminos que incumplan de manera reiterada con sus obligaciones e incurran en violaciones a la Ley de Propiedad en Condominio, a la escritura constitutiva o, a todo ordenamiento jurídico aplicable al caso.

De todo lo anteriormente expuesto, con apoyo en la legislación civil y diversas leyes relativas al régimen de propiedad en condominio, se desprenden las siguientes medidas de control interno para la recuperación de la cartera vencida de administración y mantenimiento, de gasto extraordinario y de fondo de reserva:

1. El Administrador del Condominio, el Comité de Vigilancia e incluso la Asamblea General de Condóminos; no pueden condonar, compensar, dispensar, descontar o efectuar descuentos, ni ordenar la afectación a resultados contables (gasto financiero extraordinario) por las cuotas de dudosa recuperación o que se encuentren en cartera vencida, salvo cuando sobre ella, haya sido declarada la prescripción negativa por autoridad judicial.
2. En caso de morosidad, el Administrador deberá informar a la Asamblea General de Condóminos, la situación que guarda la cobranza en cuanto a cuotas vencidas y gestoría de cobro.
3. Con la información sobre la situación de adeudo de cada condómino moroso, la Asamblea General, decidirá sobre la vía de cobro de las cuotas vencidas, sea ésta extrajudicial o judicial.
4. Cuando el propietario moroso de una unidad exclusiva, llegará a fallecer, sus herederos, estarán obligados a pagar las cuotas vencidas.
5. De suceder que un propietario moroso de una unidad exclusiva, la vendiera; el nuevo propietario estará obligado a pagar las cuotas vencidas, si es que ese hecho le fue oculto por su vendedor.
6. En el caso de que un propietario moroso de una unidad exclusiva, la donara; el donatario estará obligado a pagar los adeudos vencidos.
7. Cuando a un condómino moroso de una unidad exclusiva, se le haya embargado la propiedad por un tercero (proveedor financiero, comercial u otros) y dicho embargo cause ejecutoría, el nuevo propietario estará obligado a pagar los adeudos vencidos.
8. Si la Asamblea general decide demandar en la vía ejecutiva civil al condómino moroso, el pago de las cuotas adeudadas y lo vence en juicio; se pondrá a remate judicial los bienes embargados (la propiedad exclusiva) y con el producto de la venta se recuperará el monto de las cuotas adeudadas y otros gastos, la diferencia que resulte, la entregará el Condominio al demandado. En caso de adjudicación judicial, si el valor de lo embargado es igual al valor de lo adeudado, quedará extinguida la deuda.
9. La única manera de que el condómino moroso se pudiera librar del pago de las cuotas vencidas, sería a través de la declaración judicial de la prescripción negativa, siempre que legalmente proceda demandarla De llegarse el caso, sólo hasta entonces y con sentencia firme y ejecutoriada, la Asamblea General podrá ordenar que la cartera vencida no recuperada, afecte el patrimonio del régimen condominal; esto es, se absorba como un gasto financiero extraordinario.
10. Aun y cuando la cartera vencida por cuotas, tenga una antigüedad mayor al tiempo en que opera la prescripción; de todas maneras, para considerar no recuperable dicha cartera y pretender castigar los resultados del régimen condominal; será necesario la declaración de la prescripción negativa por autoridad judicial. Es decir, la vía ejecutiva civil deberá intentarse a pesar de saber que el demandado puede oponer en defensa, la figura de la prescripción siempre que, la legislación relativa a la propiedad en condominio no prevea que las cuotas de administración y mantenimiento, extraordinaria o de reserva, sean imprescriptibles.

[1] Código Civil del Estado de Guerrero. Artículo 2090.- Tendrá lugar la compensación cuando dos personas reúnan la calidad de deudores y acreedores recíprocos y por su propio derecho. Por ministerio de la ley y sin necesidad de declaración alguna de los interesados, la compensación extinguirá totalmente, si son iguales, y al nivel de la menor, si son desiguales, dos deudas recíprocas, líquidas y exigibles, de dinero o de bienes fungibles de la misma especie y calidad. En el caso de la extinción parcial de una de las deudas, quedará expedita la acción por el resto de la misma.

[2] La prescripción negativa es uno de las formas de extinción de las obligaciones por el simple transcurso del cierto tiempo. Contrario a lo que dispone la Ley Civil, la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo, prevé en su artículo 42, fracción I, que la cuota de mantenimiento será imprescriptible.