¿La prescripción negativa libera al condómino de pagar cuotas de mantenimiento?

C.P. y Lic. Eduardo Castañón Suárez

Lic. y Mtro. Pablo Ricardo Andalón Sotelo

Las diversas leyes que en materia condominal aplican en cada entidad federativa, convergen en que el Régimen de Propiedad en Condominio; es un acto jurídico formal[1] a través del cual dos o más personas, gozando de un derecho privado, disponen y utilizan áreas o espacios comunes que les permitan satisfacer sus necesidades de recreación, esparcimiento, seguridad, negocios y comodidad; sin menoscabo de su propiedad exclusiva (departamento, casa, local comercial).

Con la constitución del Régimen de Propiedad en Condominio, nace para cada una de las personas que lo integran en su calidad de condóminos, “la obligación de dar”, la cual consiste en pagar periódicamente para la conservación y mantenimiento de las áreas comunes de las que son copropietarios, el valor en pesos de una cuota de mantenimiento equivalente a la proporción de área que su unidad privativa representa dentro del inmueble erigido en Régimen condominal[2].

Por ello, atendiendo al fin que persigue el Régimen Condominal, no es dable que unos cuantos condóminos sufraguen los gastos de conservación y mantenimiento de la copropiedad común y otros se beneficien del goce y disfrute de ésta, sin aportación económica alguna; ya que, la comunidad condominal requiere del apoyo mutuo y continuo de todos.

Derivado de lo anterior y respondiendo a la pregunta que estamos abordando, veamos dos escenarios jurídicos, en el caso del incumplimiento del pago de las cuotas de mantenimiento:

PRIMER ESCENARIO. La Ley de Propiedad en Condominio, es una "ley especial”[3] y tratándose de cuotas condominales, en ella se contiene o debe contener todo lo relativo al establecimiento de las cuotas y su destino; a la prohibición de compensar, excepcionar o excusar su pago; al periodo de recaudación, al interés moratorio por pago tardío, a la restricción del uso de las áreas comunes por incumplimiento de pago, a la recuperación judicial y a la forma de garantizar su recuperación.  

Así que, bajo estas premisas, se debe poner especial atención en aquellas que se refieren a la prohibición de compensar, excepcionar o excusar el pago de las cuotas de mantenimiento y para ello, citamos algunas disposiciones normativas contenidas en diversas leyes estatales relativas al Régimen Condominal.

• Ley de Propiedad en Condominio del Estado de Guerrero. Respecto de las cuotas de administración y mantenimiento, su artículo 67, dice lo siguiente:

Artículo 67.- Las cuotas de administración y mantenimiento no estarán sujetas a compensación, excepciones personales ni ningún otro supuesto que pueda excusar su pago.

• Ley de propiedad en Condominio de inmuebles para el Distrito Federal. Respecto de las cuotas ordinarias y extraordinarias, en su artículo 56, dice lo siguiente:

Artículo 56. Las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración y mantenimiento no estarán sujetas a compensación, excepciones personales ni ningún otro supuesto que pueda excusar su pago, salvo que dicho condómino acredite no contar con recursos o bien se encuentre en estado de insolvencia declarada, en ese caso la Asamblea podrá acordar que dichas cuotas puedan ser cubiertas con trabajo a favor del condominio. Los recursos financieros, en efectivo, en cuentas bancarias o cualquier otro tipo de bienes, así como los activos y pasivos producto de las cuotas u otros ingresos del condominio, se integrarán a los fondos.

Como podrá apreciarse, en ambos dispositivos legales, se establecen tres prohibiciones tratándose de cuotas de administración y mantenimiento (Estado de Guerrero); ordinarias y extraordinarias (Ciudad de México):

• Las cuotas no estarán sujetas a compensación. Esto es, cuando se dé el caso de que el condómino y el Condominio, tienen el carácter de deudor y acreedor recíprocos, no podrá compensarse la obligación de pago.
• Las cuotas no estarán sujetas a excepciones personales. Por ejemplo, aquellas que nacen de las relaciones personales entre quien presta un servicio y quien lo recibe, como pudiera ser que el condómino por el simple hecho de prestarle al Condominio un servicio de fumigación, pretenda canjear el pago de sus servicios por el precio de la cuota de mantenimiento o extraordinaria.
• Las cuotas no estarán sujetas a ningún otro supuesto que pueda excusar su pago. Ubicando entre dichos supuestos, a la institución jurídica de la prescripción negativa[4].

De esta última prohibición, de acuerdo a criterios de la Corte, resulta que no es necesario que en la ley se contenga expresamente que sobre las cuotas de mantenimiento o extraordinarias no opera la prescripción negativa, ya que el texto que contiene dicha prohibición, es lo suficientemente claro a fin de evitar que el deudor responsable evada el pago de sus obligaciones por cualquier medio legal a su alcance.  Sirva de apoyo la siguiente tesis aislada:

Registro digital: 2023027

Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito

Décima Época

Materias(s): Civil

Tesis: I.8o.C.85 C (10a.)

Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación. Libro 85, Abril de 2021, Tomo III, página 2223

Tipo: Aislada

CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN Y DE MANTENIMIENTO EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES, ES IMPRESCRIPTIBLE EL DERECHO A EXIGIRLAS (LEGISLACIÓN DEL DISTRITO FEDERAL, AHORA CIUDAD DE MÉXICO).

El artículo 56 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, ahora Ciudad de México, establece que las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración y mantenimiento no estarán sujetas a compensación, excepciones personales ni ningún otro supuesto que pueda excusar su pago. El análisis de esta norma lleva a concluir que el derecho a exigir el pago de las cuotas en cuestión es imprescriptible, pues si no están sujetas a compensación, como sería el caso de que el condómino tuviese la calidad de acreedor del condominio, ni tampoco pueden oponerse excepciones personales contra la acción de pago y, más aún, si no es admisible "ningún otro supuesto que pueda excusar su pago", tiene entonces que entenderse que no opera la prescripción negativa, porque lo contrario traería como resultado evitar el pago. Lo anterior es congruente con la exposición de motivos de la ley, que precisamente persigue "fomentar una cultura de pago de las cuotas de mantenimiento". Por ello, es irrelevante que la citada disposición no establezca literalmente que el derecho de exigir las cuotas sea imprescriptible, al ser suficientemente claros su texto y su propósito. Lo contrario se traduciría en fraude a la ley, pues se haría derivar su no aplicación en la hipótesis de prescripción negativa, de la simple ausencia de mención literal de esta figura, pese a ser evidente la intención.

Es importante comentar que algunos ordenamientos jurídicos estatales que regulan a la propiedad en condominio, la “imprescriptibilidad” de la cuota de mantenimiento está dispuesta en ellos, a fin de que el condómino deudor no eluda el pago. Un ejemplo, lo encontramos en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo, que en su artículo 42, fracción I, dice:

ARTÍCULO 42.- La contribución de los condóminos a la constitución del Fondo de Mantenimiento y Administración y el Fondo de Reserva, deberá efectuarse de la siguiente manera:

I. Las cuotas de mantenimiento a que se refiere el párrafo anterior no estarán sujetas a compensación, excepciones personales, ni a ningún otro supuesto que pueda excusar su pago y serán imprescriptibles; …

En este caso en particular, la fracción I, se refiere a las tres prohibiciones que hemos estudiado y remata usando la expresión “imprescriptible”, para no dejar duda alguna de que en el caso de las cuotas de mantenimiento, sobre ellas, no recae la figura de la prescripción negativa; esto es, no pierden su vigencia o validez por el simple transcurso de determinado tiempo y arremete contra cualquier intento de interpretación que decida apoyarse en la prescripción negativa, de manera que prevalezca la ley especial sobre la norma general. Da cuenta de lo que se expone, la siguiente tesis aislada:

Registro digital: 170954

Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito

Novena Época

Materias(s): Civil

Tesis: I.3o.C.648 C

Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo XXVI, noviembre de 2007, página 725

Tipo: Aislada

CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN Y MANTENIMIENTO DERIVADAS DEL RÉGIMEN EN CONDOMINIO. LA PRESCRIPCIÓN DE SU PAGO NO SE EXCLUYE POR LO DISPUESTO EN EL ARTÍCULO 57 DE LA LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL.

El artículo citado establece que las cuotas de administración y mantenimiento no están sujetas a compensación, excepciones personales ni ningún otro supuesto que pueda excusar su pago; pero no excluye la extinción de la prestación periódica por el transcurso del plazo legal ordinario que menciona la inactividad del acreedor frente al deudor, porque la finalidad del precepto es que el condómino deudor pueda evitar el pago por alguna situación personal frente al condominio, y no se estableció que tales cuotas tengan la calidad de imprescriptibles. Para ello, se requería de esa declaración expresa de imprescriptibilidad por parte del legislador, dado que la prescripción es una institución general de derecho civil que rige en la materia y sólo una declaración en ley especial podía provocar su no aplicación. Ello es así, porque la prescripción se refiere a la extinción de la obligación por el transcurso del tiempo derivado de que siendo exigible hubo abandono del derecho, y por ende se extingue la obligación de pago parcial y no se trata únicamente de que la obligación exista y se trate de evitar el pago de la obligación, con alguna excepción procesal o derivada de la situación específica del deudor que es lo que expresamente declara improcedente el artículo en comento.

En resumen: de contener la ley de propiedad en condominio de cualquier entidad federativa, las tres prohibiciones explicadas y además se contenga en forma expresa “la imprescriptibilidad” de las cuotas de mantenimiento o extraordinarias; cualquier intento de defensa recurriendo a la figura de la prescripción negativa, resultará inútil, en razón de que el juez debe darle prioridad a la ley especial sobre la general atendiendo al principio de especialidad de la ley.

SEGUNDO ESCENARIO.  La “Ley Especial”, padece de lagunas u omisiones legales, en los siguientes sentidos:

• No se establezca en su texto, el dispositivo legal que exprese que las cuotas de mantenimiento o extraordinarias: “no estarán sujetas a compensación, excepciones personales ni ningún otro supuesto que pueda excusar su pago”.
• No se establezca en su texto, el dispositivo legal que exprese que las cuotas de mantenimiento o extraordinarias: “tienen el carácter de imprescriptibles”.

De ser estos los casos, no cabra la menor duda de que al no contener la Ley de Propiedad en Condominio, disposición alguna que prohíba excusar el pago de las cuotas condominales; se dejará la puerta abierta al condómino para buscar en la ley general, cualquier disposición que extinga la “obligación de dar” y de entre ellas, recurra a la figura de la prescripción negativa. Claro ejemplo de esta laguna u omisión legal la podremos encontrar en las leyes condominales de los estados de Morelos y Jalisco; que si bien, establecen medios legales para recuperar la cartera vencida, los mismos deben cumplir con determinados requisitos procedimentales para que sean efectivos, descuidar estos requisitos, resultaría incierto el éxito de vencer al oponente en el juicio civil.

Conclusión final:

Contenga la ley condominal o no; disposiciones relativas a la no compensación, no excepciones personales o cualquier otro supuesto que pueda excusar el pago de las cuotas condominales e incluso se consideren imprescriptibles. La mejor autoayuda para un Condominio, antes de llevar a juicio civil a sus condóminos morosos y por supuesto destruir cualquier intento de éstos para hacer valer la prescripción negativa de sus obligaciones; es la de recurrir a cualquier generó de interpelación (cobranza habitual o extrajudicial) a sus condóminos deudores a fin de que interrumpan el plazo de la prescripción negativa, pues independientemente de lo que acabamos de exponer, la interpretación de que si las cuotas de mantenimiento prescriben o no, quedará a criterio del Juez con base en las tesis aplicables al caso.

[1] Entendiéndose por esto, que dicho acto jurídico: Se trata de un contrato entre dos o más personas que debe constar por escrito y elevarse a escritura pública pasada ante la fe de un Notario o funcionario púbico competente, estar suscrito por las personas que intervienen en él, contener una fecha cierta de realización e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio.

[2] Código Civil Federal. - Artículo 944.- Todo copropietario tiene derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo puede eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.

[3] Registro digital: 2013909. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Décima Época, Materias(s): Civil, Tesis: I.8o.C. J/3 (10a.), Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación. Libro 40, Marzo de 2017, Tomo IV, página 2437, Tipo: Jurisprudencia. LEYES ESPECIALES. SU DIFERENCIA CON LAS LEYES SUPLETORIAS. A diferencia de las leyes supletorias, que son de carácter subsidiario y cuya aplicación procede únicamente ante la insuficiencia de la ley principal, las leyes especiales, o sea, las que se aplican sólo a una o varias categorías de sujetos, o a hechos, situaciones o actividades específicas, no sólo son de carácter principal, puesto que su aplicación no depende de insuficiencia alguna en relación con otro ordenamiento, sino que resultan de preferente aplicación frente a las leyes generales, atento al conocido principio relativo a que la ley especial se reputa derogatoria de la general.

[4] La prescripción negativa es un medio para liberarse de obligaciones mediante el transcurso de cierto tiempo.